青安3.0拍板 李同榮：政策七大迷失 變「限制成家」專案

行政院正式拍板「青安3.0」政策，相較於2.0版本，新制新增年齡限制、總價門檻、排富條款及利息補貼退場機制，目的在於將有限資源更精準提供真正需要協助的青年首購族，政策方向值得肯定，也展現政府避免資源濫用的用心。

吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮直批：「青安3.0」政策已變成「青安限制成家」專案，他提出當前青安成家政策的七大迷失與六大建言。

李同榮指出，從整體住宅政策的角度來看，「青安3.0」雖然比2.0更加嚴謹，卻仍未真正回到「協助首次購屋自住」的政策本質，甚至可能衍生新的公平性問題。

他提出七大迷失與六大建言，希望作為政府未來修正政策的重要參考。

第一大迷失：把「首購」與「青年」混為一談；李同榮認為，真正需要政府協助的，應該是「第一次購屋且自住」的家庭，而不是單純以年齡作為主要門檻。例如，一位40歲首次購屋者，可能因多年照顧家庭、創業或人生規劃延後購屋，其居住需求遠比一位30歲已有購屋經驗、準備換屋的人更加迫切。若僅以年齡劃線，反而失去政策公平性。

事實上，目前房貸制度已有「年齡加貸款年限不得超過80」的限制，這已是兼顧風險管理與公平性的科學機制，實無須再另設年齡門檻。政策應回歸「一生一次首購自住」的核心精神，而非以青年身分作為主要資格。

第二大迷失：房屋總價上限缺乏區域差異；李同榮分析，台灣各縣市房價差距極大，同樣的購屋總價，在不同地區所能購買的住宅條件截然不同。以雙北精華區而言，即使是一般首購住宅，也可能超過政策總價限制；反觀部分中南部地區，相同總價已足以購買較高品質住宅。採用全國一致的總價門檻，容易形成北部真正首購族反而無法適用，中南部則相對寬鬆的不公平現象。

因此，他建議未來應依各地房價所得比、區域房價水準及購屋能力，建立差異化門檻，使政策更符合地方實際情況。

第三大迷失：排富機制可能錯殺真正首購族；李同榮表示，此次新增所得排富機制，雖希望將資源留給真正需要的人，但若僅以所得作為判斷標準，仍可能產生誤判。例如，許多新創企業負責人、科技業雙薪家庭，雖然所得較高，但名下沒有任何住宅，在高房價地區仍需承受沉重購屋壓力。

因此，真正應該檢視的，不只是收入高低，更應綜合考量是否名下已有住宅、是否屬首次購屋，以及家庭整體資產狀況，而非單一所得門檻。

第四大迷失：利息補貼退場過快；李同榮指出，「青安3.0」採取「3+3」利息補貼退場機制，固然有助降低政府長期財政負擔，但也可能增加年輕家庭中長期還款壓力。尤其家庭通常在購屋後三至五年間，正值生育、育兒、教育支出快速增加階段，若補貼同步遞減，反而削弱政策實質效果。

若能採固定且較長年期的利率補貼，並建立常態化制度，不僅更有助青年家庭財務規畫，也能提升政策穩定性。

第五大迷失：婚育政策與住宅政策未適當分流；他指出，政府近年積極推動婚育補貼，但若再將婚育優惠直接納入住宅貸款政策，容易產生重複補貼、資源排擠，甚至政策目的混淆。住宅政策應回歸居住公平；婚育政策則應透過育兒津貼、租金補助、托育支持等措施鼓勵生育。

兩項政策各有不同目標，應分流設計、各自發揮功能，而非全部集中於房貸優惠。

第六大迷失：仍屬短期政策，易遭政策買票質疑；李同榮表示，目前「青安3.0」仍設定至2029年7月底為止，代表政策仍具有期限性。期限政策容易形成兩種市場現象：政策期間提前搶進，政策結束後觀望退場，造成房市波動，也容易被外界質疑具有選舉考量。

真正成熟的住宅政策，應具備長期、穩定、可預期三大特性，才能建立民眾信心，也符合居住正義精神。

第七大迷失：未真正解決高房價根本問題；他指出，青年買不起房，核心問題從來不是貸款，而是房價本身。包括房價所得比過高、土地供給不足、都市更新效率偏低、社會住宅供給不足，以及租屋制度尚未健全，都是影響住宅市場的根本因素。

若僅調整貸款條件，而未同步改善供給面，終究只能治標，無法治本。

針對「青安3.0」，李同榮提出六項建議，並呼籲政府建立真正長期的首購制度

第一，將政策名稱改為「首購安心成家專案」，淡化年齡限制，凸顯首購精神。

第二，以「一生一次首購自住」作為主要認定標準，而非青年限定。

第三，取消僵化的所得排富制度，改以是否持有住宅、是否首次購屋及家庭整體資產作為審查依據。

第四，總價門檻應依各地房價所得比及區域差異建立彈性標準，避免北北桃與中南部適用失衡。

第五，利率補貼制度應固定且常態化，建立可預期的長期機制，避免政策反覆。

第六，住宅貸款政策應與租屋政策、社會住宅、都市更新、住宅供給改革同步整合，建立完整住宅政策體系，而不是只依靠貸款優惠。

整體而言，李同榮指出，「青安3.0」比2.0更重視制度管理，也更努力避免資源錯置，方向值得肯定。然而，其制度設計仍偏重限制條件，而未真正回歸「一生一次首購自住」的政策本質。

李同榮強調，真正完善的住宅政策，不應只是短期刺激市場，也不應因政策反覆造成市場波動，而應建立長期、穩定、常態化的首購制度，並同步改善住宅供給與居住環境，才能真正落實居住正義，協助更多家庭安心成家，也讓台灣住宅政策走向更公平、更永續的新階段。